第一节 名相辨正：房产税、房地产税与物业税

一 房产税的界定

什么是房产税？这是房产税研究的前提性命题。在世界各国税收立法中，房产税的概念有着不同的称谓。同样是对房地产保有环节进行课税，在有些国家称为房产税，在其他国家又被称为不动产税、房产税、物业税、财产税等。除了这种名相称谓上的不同，各国对于房产税的内涵界定也有细微差异。比如，各国房产税在计税依据、征收方式、税基宽窄等方面多有不同规定，学界对此并无统一的标准界定。粗略而言，在英、美等西方国家的税收立法中，“房地产”（real property）主要包括土地和建筑，“个人财产”（personal property）则是指其他的财产，包括有形动产与无形资产等，其内涵要比“房地产”一词宽泛，通常涵盖比土地与建筑课税范围广泛得多的财产体系。所以，西方国家的房产税主要意指对土地和房屋建筑存量征收的财产税，大多使用英文名词property tax或real estate tax。而在非西方国家，房产税概念同样千差万别。比如，在南非、东南亚等国家和地区多使用rates一词，local council rate在大洋洲使用较多，而亚洲的韩国、新加坡则使用property tax。一句话，同样称为房产税，各国税种名号与税制要素等往往各不相同。[2]

在我国，虽然中华人民共和国成立之后一直对房产征税，但其税种称谓和税制规定在不同时期也有很大差异。比如，1950年1月，中华人民共和国政务院颁布了《全国税收实施要则》，其中确定了房产税和地产税两个相互独立的税种。1951年8月又颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为一个税种，统称为城市房地产税，在核定的城市范围之内征收。在1973年简并税制时，城市房地产税被纳入工商税的范围，房地产税的征税范围仅限于房产管理部门、有房地产的个人和外侨。1978年开始，中央政府又将个人自有房屋是否继续征税授权省级人民政府作决定。此后，各省先后停征个人房地产税。自1984年10月国营企业第二步“利改税”之后，我国全面恢复和开征房产税，并将城市房地产税分设为房产税和土地使用税。1986年9月15日国务院颁布《房产税暂行条例》，对国内的单位及个人进行全面征收房产税。然而，城市房地产税只是对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收。[3]2008年12月，国务院发布命令，从2009年1月1起，废止《城市房地产税暂行条例》。房产税和城市房地产税被合并为一个税种。迨至2011年1月28日，我国在重庆与上海两市开始进行房产税试点，房产税又被赋予了新的内涵。

当下我国通常所指的房产税，乃是依据国务院在1986年发布的《房产税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，是以房产为征税对象，依照房产原值或房屋出租收入向房产所有者或经营者征收的一种财产税。房产税的纳税人是指房屋产权的所有人，包括有房屋产权的外国、外资企业和外籍人员。房产税的课税对象是指房产。房产税征税范围包括城市、县城、建制镇及工矿区，但不包括农村。纳税人自用的房产，其税率为房产价值的1.2%。纳税人用于出租的房产，其税率为房产租金收入的12%。与《条例》中的房产税界定不同，沪、渝两地试点方案中的房产税则相当于国外的物业税，其主要是针对个别地区中部分人群的居住型房屋，按市场评估价值或房产交易价的全部或部分来征税。房产税的纳税人是指应税住房产权的所有人；而征收对象两地规定有所不同，但都以居民家庭或个人新购的第二套及以上的住房为课税对象。本书研究的房产税与沪、渝两地房产税试点立法的内涵相同，房产税仅仅以“房地合一”形态存在的房地产（即房屋）保有环节为研究对象，对于单独土地和单独建筑物保有环节的税收不加研究。因此，本书中所称的房产税仅指房屋（房地合一）保有环节的课税。

二 房产税和房地产税

房地产税（real estate taxation，real property tax）是指以房地产或者与房地产有关行为和收益作为征税对象的税种。房地产税涉及房地产开发、建设、经营的整个过程，税负由房地产开发商、购买房产者等不同主体承担。就其物质形态而言，房地产主要存在三种形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税大抵涵盖三类税种：（1）仅以房产价值或收益为课税对象的税收，也就是各种类型的房屋税；（2）仅以土地的价值或收益为课税对象的税收，亦即各种类型的土地税；（3）依照房地产价值或房产收益作为课税对象的各种房地产税；还包括了对土地之上的附属物课税。可以说，房地产税乃是一个集合名词，是对直接或者间接以房地产为征税对象的各种税收的一种统称。所以，房地产税实际上是一个税收体系，而非一个具体的税种。因此，学界对于房地产税的理解有广义与狭义之分。就广义而言，房地产税涵盖房地产开发、保有和交易各个环节涉及的税种。以我国为例，房地产的开发和交易环节就包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税12个税种。就狭义而言，房地产税仅指房地产保有环节的相关税收，而我国保有环节仅有房产税和城镇土地使用税两个税种。根据法律规定，我国房产税和城镇土地使用税目前只对经营性房屋、土地征收，对个人自住住房暂免征收，对居民住房出租的，虽按经营性房产征收相关税费，但给予了低税率照顾。很显然，我国房屋保有环节的税收偏轻，且存在明显不公。本书研究的房产税意指狭义的房地产税。相对于广义房地产税而言，狭义房产税的含义较小，主要特指保有环节的单一税种，而广义的房地产税则有涉及面广，涵盖不同环节，税种名目复杂得多的特点。

三 房产税与物业税

“物业”一词最早源于英文property或estate，经由香港传入我国内地。“物业”意指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产。当代世界已有100多个国家开征物业税，但不同国家和地区对物业税名称、税制设计等多有出入。比如，美国、加拿大、法国及亚洲的日本、韩国等国强调对土地的所有权征税，而其他国家和地区如印度、新加坡以及我国香港特别行政区则是由地租演变而来的，在澳大利亚由“囤地”而产生，英国则是由于对穷人的补助而产生。虽然各国对于物业税名称称谓差异较大，但其税收内容却是基本一致。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。物业税也有广义与狭义之分。广义上的物业税也称财产税（property tax），一般是指针对公民所申明持有的财富进行的征税。广义上的物业税乃是对商业用途的动产和不动产的评估值征税，因而更应称为财产税。财产税内涵较广，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象征收的税收。因财产包括一切积累的劳动产品（生产资料和生活资料）、自然资源（如土地、矿藏、森林等）和各种科学技术、发明创作的特许权等，国家可以选择某些财产予以课税。与商品税相较，财产税属于对社会财富的存量课税，课税对象通常来自往年创造的各种形式的财产，其主要税种有房产税、财产税、遗产税和赠与税等。而狭义的物业税仅针对土地与房屋等不动产或其租金收益的市场评估价值，要求业主（承租人或所有者）按年因其使用、占有不动产而缴付一定税款。这种物业税实际上相当于房产税。所以，在房产税与财产税之间，二者既有区别又有联系。从属性上看，房产税乃是对财富存量的课税，属于财产税的一种形式，因此大多数国家将其归入财产税。尽管目前我国大陆地区尚无关于物业税内涵的统一界定，但我国现行开征的房产税主要针对房屋与土地，而且依照市场价值或租金价值按年向房产持有人进行征税，其实质类似于国外的“物业税”。