6　预告登记后，不动产权利人另行处分不动产权利的行为是否有效?

解答:《物权法司法解释 (一)》第4条规定:“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

本条司法解释确定了预告登记对于权利人处分不动产的效力。

我国《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而本条司法解释亦明确规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。预告登记的保全效力被认为是预告登记最主要的功能，而在司法实践中，对保全效力的适用范围并不能达成统一认识，对此诚值探讨。

(一)各国立法

《德国民法典》第883条第2款规定:“在对土地或者权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”这是德国法有关预告登记权利保全效力的规定。这种效力并不禁止登记名义人之后的处分以及登记机关进行登记，但是如果这种处分行为会挫败或妨害预告登记权利人的请求权时，则该处分无效，因此又被称为“处分相对无效”。采“登记生效主义”模式的德国，顺位保全效力更多地体现在担保物权之间，因为如在所有权之间、用益物权之间、所有权与用益物权之间、担保物权与用益物权之间，为发挥物的效用，一般所有权与用益权的主体是单一性的，因此以上权利之间的冲突体现的是预告登记的权利保全效力。同一物上担保物权对所有权的优先性则是基于法律的规定。

日本法《不动产登记法》第105条规定，假登记权利人在其所有权为假登记后，在申请本登记时，若存有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。这表明，假登记义务人的中间处分，在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。为了更切实际地保护假登记权利人的利益，根据1978年《关于假登记担保契约的法律》第15条的规定，假登记担保有保全权利的效力，并且，假登记权利人可以针对强制执行的查封债权人提起第三人异议之诉。

“台湾土地法”第79条之一规定:“声请保全下列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之……前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对预告登记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”即该效力表现为:预告登记并不禁止登记名义人就其土地再行处分给第三人，第三人就取得权利得为登记。第三人取得的权利只是在妨碍被预告登记保护的请求权时无效。但纵有预告登记存在，依征收、法院判决或强制执行所为之登记，仍然有效。

担保预告登记的请求权实现、保护交易安全和增进交易效率是预告登记制度的基本功能，这些功能的实现将涉及对预告登记后，预告登记义务人等主体对预告登记标的物的再处分问题。《房屋登记办法》第68条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。《土地登记办法》第62条第4款规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。本次司法解释第4条也针对预告登记的保全效力进行了规定，即未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第20条第1款的规定，认定其不发生物权效力。从该条文可以看出，在预告登记后，现行法采取了“不动产登记簿冻结”的思路，当预告登记后，现行的不动产权利人不得对该不动产进行如转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的物权处分行为。

预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为，在理论上被称为中间处分行为，其本质当然是处分行为。按照民法理论，处分有事实上的处分与法律上的处分之别。前者是对物进行物理上的处分，包括修理、加工等;后者是对物上权利的处分，包括物权的设定、变更、转移等。中间处分行为应为法律上的处分。对不动产进行的损毁等行为，虽然也会妨害预告登记请求权的实现，但因属于事实上的处分，预告登记权利人只能通过违约责任或者侵权责任等方式来维护权利。中间处分行为的特殊之处在于行为发生期间的特定性，即发生在预告登记完成之后至本登记完成或预告登记失效之前的期间，由于中间处分行为发生的时间这一特定性，可能会妨害预告登记权利人实现其请求权，故有必要对该处分行为的效力进行一定限制，以达到保全预告登记请求权的目的。对此，《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这体现了预告登记的保全效力，即预告登记赋予被登记债权以一定的物权效力，对违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人(即预告登记义务人)的物权处分自由受到限制。

相较于德国和我国台湾地区对于不动产预告登记后不动产权利人仍有权进行处分的“相对生效”模式之下，我国法不区分相对人和处分行为的具体内容，规定只要其处分未经预告登记权利人同意，一概不生物权效力，进而排除处分行为的妨害，保障请求权的实现。并且，由于我国采取债权行为和物权行为相区分的模式，本条司法解释中“处分行为”应当指依据当事人之间的协议，导致物权变动的登记行为。因此，可以明确的是，预告登记后，登记权利人与第三人之间签订的协议等债权行为的效力并不因预告登记的存在而无效。

法律通过保全效力来保护预告登记权利人将来物权变动目的实现的同时，也对预告登记义务人的权利进行了限制。法律制度对当事人之间权利的配置，自当遵循基本平衡、适当照顾弱者的原则，不能为保障预告登记权利人的请求权而忽视对预告登记义务人处分权的保护。因此，法律对于中间处分行为效力的限制，应当以中间处分行为妨害预告登记权利人实现其请求权为限。如处分行为对所预告登记的请求权不构成任何妨害，其效力自不应受到预告登记的影响。因此，本次司法解释通过列举的方式进行了限缩性规定，其实是确立了这样的规则，即对中间处分行为效力，不可简单一刀切地界定为有效、无效或者效力待定，而应以其是否妨害预告登记请求权的实现为标准区分不同情形加以认定，可能妨害预告登记请求权实现的，应认定为无效;不妨害的，则为有效。[37]以房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人为例，首先，由于房屋租赁并非以物权变动为目的，并未导致物权法意义上的物权变动，故不应属于《物权法》第20条所称的“处分”，也不可能会发生什么“物权效力”;其次，虽然承租人对房屋的占有、使用和收益不可避免地会对预告登记权利人未来实现的房屋所有权本身产生一定影响，但对于预告登记所保障的请求权的实现即将来完成房屋所有权登记以实现房屋所有权转移这一目的而言，并未构成任何法律意义上的影响，因此，对于房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人的行为，不应认定为《物权法》第20条所限制的“处分行为”。如此，就准确地划定了预告登记请求权与相关权利之间的界限范围。

实务上还应该注意以下一些问题:

1.预告登记后，不动产权利人与第三人签订不动产租赁合同的，预告登记权利人能够对抗租赁权。从预告登记权利保全效力来看，既然预告登记能够排除妨害其实现的法律行为所产生的不相容的物权，租赁权作为一种债权，“举重以明轻”，应当允许预告登记排除租赁权的效力。此外，从租赁权所产生的实际效果来看，如果预告登记不能对抗租赁权，则预告登记权利人将来取得的所有权就要受到租赁权的限制，承受租赁合同直至租赁期限届满，从而预告登记权利人所取得的所有权就丧失了使用和收益权能，所受到的妨害如同用益物权对所有权的妨害，租赁权实质上妨害了预告登记的请求权的实现。应当注意的是，这里是针对预告登记转化为本登记之后，预告登记权利人得要求承租人返还不动产，承租人无权要求预告出租人继续履行合同，但可以因租赁合同存在法律上的履行不能，承租人可以主张解除合同。此时，因承租人明知道预告登记的存在，视为其明知租赁物有瑕疵，出租人的违约责任因此可以减轻或者免除。

2.预告登记后，对依据法院的强制执行措施所产生的物权变动具有排除效力。预告登记后，对若允许因法院强制执行而导致的物权变动对抗预告登记的效力，则预告登记的请求权的实现将受到极大妨害，其保全债权实现的功能也会大打折扣。并且，如果只是规定预告登记对法律行为的处分具有对抗效力，而对强制执行等方式的处分没有法律效力，一方面会降低预告登记权利实现的可能性，另一方面还可能诱发当事人投机取巧，通过强制执行等方式的处分来实现自己的权利，规避以法律行为方式处分给自己带来的不利，从而使预告登记的功能丧失。