1.2 国内外相关研究进展

1.2.1 关于农地非农化增值机理的研究

1.关于农地非农化的研究

国外学者对农地非农化的研究有较长历史，主要对农地非农化的原因、动力、影响和调控措施进行了研究。关于农地非农化的原因，伊利（Richard T.Ely，1982）认为城市土地利用存在边际报酬递减规律，当城市土地利用达到一定边界后，其边际报酬下降，如果继续对其开发，那么开发的利润会降低，因而只能转向城市周围农地的开发，于是城市扩展不可避免地会引发农地非农化。关于农地非农化的动力，伊利认为农地非农化是“土地高价利用排挤土地低价利用的趋势”，是因为城镇化进程加快、城市人口过度膨胀引发了对城市周边农地占用的需求。关于农地非农化的影响，有观点认为，农地非农化带来了越来越多的隐患：优质耕地被占用、生态环境受到冲击、子孙后代的生存受到影响。农地非农化的政府调控措施包括建立农地保护区、对农地非农化征税，以及通过设定“城市增长边界”来控制农地非农化的范围和速度。

国内关于农地非农化问题的研究，开始于20世纪90年代中后期。伴随着中国经济的快速发展，农地非农化引发的社会问题日益凸显。国内关于农地非农化问题的研究，主要集中在农地非农化的动力、制度和外部性问题（如耕地锐减、环境恶化、土地资源浪费）等方面。曲福田等认为，农地非农化的社会经济动力机制包括土地利用的比较利益、人口增长、投资驱动、非农化的利益分配机制等，这些因素从不同的方向作用于农地非农化过程。（注：参见曲福田等：《农地非农化经济驱动机制的理论分析与实证研究》，《自然资源学报》2005年第20卷第2期，第231页～232页。）孙佑海认为，制度因素对农地非农化供给和需求的变化起着重要的约束或激励作用，即使在市场经济成熟的发达国家，制度因素在土地利用结构变化中也扮演着关键的角色。（注：参见孙佑海：《土地流转制度研究》， 南京农业大学博士论文，2000年，第184页。）

2.关于农地非农化增值机理的研究

国外学者强调土地增值反映了土地价值的动态变化，美国学者阿朗索（Alonso，1964）于1964年建立了土地利用竞租理论的数学模型，是当代城市土地经济学的关键理论之一。20世纪60年代后，穆斯（Muth，1969）、 米尔斯（Mills，1967、1970）、索洛（Solow，1972）、亚马达（Yamada，1973）、伊万（Evans，1983）、阿贝尔森（Abelson，1985）、史密斯（Smith，2002）等对其进行了发展和精炼，在理论上发展了土地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型，并提供了有力的数学分析方法。丹尼斯和罗伯特（Dennis R.Capozza和Robert W.Helsley，1989）建立的城市租金补偿模型从动态角度分析了城市增长过程中农地非农化土地价值的变化，并从理论上指出了城市边缘区农地开发的最佳时机。丁成日（2002）等认为，城市土地价格由农业土地价值、土地发展成本、可达性的经济价值、可预见的未来土地地租增值四个部分构成。（注：参见丁成日：《土地价值与城市增长》，《城市发展研究》2002年第6期，48~53页。）但由于土地是一个社会—经济—生态的复合系统，这些模型的假设前提是均质的条件，因此在解决实际问题时进展不大。中国香港曾在1991年7月成立补偿与增值特别委员会，经过近八个月的工作后，该委员会提交的报告称：无论在理论上还是根据实际个案所进行的研究，都未能解决公共投资导致地价提高的问题，而且也不可能提供一个有意义的整体数字。

国内学者对土地增值及政策取向进行了研究。周诚根据造成土地增值的原因的不同，将土地增值分为投资性增值、供求性增值和用途性增值（投资性增值又细分为宗地直接投资性增值和外部投资辐射性增值），并指出在市场经济条件下，随着土地的稀缺程度不断提高和对土地投资的不断增加，出现了土地增值的总趋势，即土地价格不可逆转地增长的总趋势。（注：参见周诚：《论土地增值及其政策取向》，《经济研究》1994年第11期，第50~57页。）杨继瑞对地价上涨机制进行了探析，认为农地非农化增值包括增加的农地地租、增加的土地开发成本、增加的土地资本利润或利息以及土地市场供求变动带来的地价上涨。（注：参见杨继瑞：《地价上涨机制探析》，《经济研究》1994年第4期，第60~65页。）陈顺清认为，城市增长和土地价值上升均是一种时空动态变化过程，二者之间相互依赖、相互影响。（注：参见陈顺清：《城市增长与土地增值的综合理论研究》，《地球信息科学》1999年第6期，第12~19页。）马贤磊、曲福田等认为，农地非农化增值不仅受到投资、供求和城市增长等因素的影响，而且受到市场失灵和政府失灵的共同作用所导致的土地价格扭曲的影响，而政府失灵导致的价格扭曲是中国农地非农化过程中土地增值收益分配不合理、农民权益受损的主要原因。（注：参见马贤磊、曲福田：《经济转型期土地征收增值收益形成机理及其分配》，《中国土地科学》2006年第5期，第2~7页。）

1.2.2 关于农地发展权的研究

国外对土地发展权理论的研究较早，发展权制度开始于20世纪50年代。关于发展权的界定，普瑞斯和瑞克（Pruetz， Rick，1997）认为，土地包含若干个层面，每个层面对应着相应的权利。最底层的是矿产层，相应的是矿产权；其次是地表层，包括土壤、植物和岩石，相应的是土地使用权；最表层的是水流，相应的是水权。每一土地层面是相对独立的，其权利也是如此。土地发展权与水权相似，可以从土地所有权中分离出来，并且可以单独买卖。（注：See Pruetz.， Rick. Saved By Development，Arje Press：Burbank，CA，1997。）皮泽（Pizor，1997）认为，土地发展权是土地的一种额外权利，体现了土地的发展潜力，即现有使用用途和将来使用用途的土地收益差异。（注：See Peter J.Pizor，1978：“A Review of Transfer of Development Rights”，The Appraisal Journal，July.）关于发展权的性质，有学者认为，农地发展权与土地所有权相分离，是一种地役权，农地发展权的设定限定了土地的利用，实质上是一种农地保护的工具。该地役权的设定，使政府或者私人机构能够获取农地的部分利益，尤其涉及农地将来的开发时。（注：See Wiebe，K A. Tegene， and B， Kuhn，1996： “Partial Interests in Land： Policy Tools for Resource Use and Conservation”， Economic Research Service， Agricultural Economic Report NO.744。）也有学者认为，土地发展权是土地所有权的派生，它可以独立于土地所有权，可以独立存在、使用和买卖。当土地发展权被设立但不属于该地块的土地所有者时，就是一种地役权，是对土地利用的限制。（注：See Patricia L. Machemer ＆ Michael D. Kaplowitz： “A Framework for Evaluating Transferable Development Rights Programms”， Journal of Envrionmental Planning and Management，45（6）：pp773~795.）关于发展权的归属，一种观点认为，土地发展权同地上权、抵押权一样，应自动归属于原土地所有者，政府要保护农地，须事先向所有者购买发展权（注：See Jeffery Kline and Dennis Wichelns，1994： “Using Referendum Data to Characterize Public Support for Puchasing Development Rights to Farmland”， Land Economics，May；Andrew J. Plantinga and Douglas J. Miller，2001：“Agricultural Land Value and the Value of Rights to Future Land Development” ， Land Economics，Vol.77 Issue1，Feb；Ezio Micelli，2002：“Development Rights Markets to Manage Urban Plans in Italy”， Urban Studies， 39（1）：141~154.）；另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家或政府（注：See Philip Booth， 2002：“Nationalizing Development Rights： The Feudal Origins of the British Planning System”， Environment and Planning B： Planning and Design，Vol.29：129~139.），土地所有者或使用者若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购买土地发展权。前者以美国为代表，后者以英国、法国为代表。

国内关于土地发展权的研究开始于20世纪90年代。原国家土地管理局1992年编写的《各国土地制度研究》引入了土地发展权的概念，认为：“所谓土地发展权，就是土地变更为不同性质使用之权，如农地变为城市建设用地，或对土地原有使用的集约度升高，创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权是以目前已经确定的正常使用的价值为限，也即土地所有权的范围，是以现在已经依法取得的既有权利为限。至于此后变更土地使用类别的决定权则属于发展权。”（注：原国家土地管理局国外土地制度课题研究组：《各国土地制度研究》，1992。）关于农地发展权的界定，沈守愚认为：“土地的变更利用权称为农地发展权，其权利主体则由法律规定为国家。”（注：沈守愚 ：《土地法学通论》，北京，中国大地出版社，2002，第529页。）周建春认为：“农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将农地改为最佳利用方向的权利。”（注：周建春 ：《农地发展权的设定及评估》，《中国土地》2005年第4期。）

关于农地发展权的性质，国内学者观点不一。柴强等认为：“土地发展权是一项可与土地所有权分割（分立）而单独使用、处分的财产权。”（注：柴强： 《各国（地区）土地制度与政策》，北京，北京经济学院出版社，1993。）胡兰玲认为：“发展权在范围上大于土地所有权，发展权不但是物权，并且是一种与所有权具有相同效力和权能的物权，它特定于一定土地地表及其上下某一范围、高度和深度的空间。它还可以与土地所有权相分离而单独使用和处分。”（注：胡兰玲：《土地发展权论》，《河北法学》2002年第2期。）边泰明认为：“土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，则无土地发展权一说。”（注：边泰明：《限制发展土地之补偿策略与财产权配置》，（台湾）《土地经济年刊》，1997。）周建春认为：“农地发展权是内生于土地所有权而又可从土地所有权中分离出来的一种用益物权。”（注：周建春：《农地发展权的设定及评估》，《中国土地》2005年第4期。）毕宝德认为：“土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的产权。”（注：毕宝德主编：《土地经济学》，北京，中国人民大学出版社，2000，第338页。）

关于农地发展权的归属，国内学者存在不同观点。有学者认为属于国家：“将农用地任意作为建设用地是当前城镇化进程中对土地的一种恣意索取。为此，农地发展权必须属于国家，以便运用公权力遏制这种倾向，以达到保护农地不受任何组织或个人变更为非农建设之用的目的。”（注：沈守愚 ：《土地法学通论》，北京，中国大地出版社，2002，第530页。）有学者认为中国的农地发展权归农地所有者所有：“农地发展权是天然存在于农地所有权当中并能独立分离出来的一种用益物权，存在于任何社会任何国家，在中国，农地发展权属于集体，并不等于集体就可以自行将农地转为建设用地并进入市场，它同样受到国家土地利用规划的限制。”（注：周建春：《农地发展权的设定及评估》，《中国土地》2005年第4期。）

1.2.3 关于农地非农化增值收益分配的研究

1.国外对土地增值收益分配的研究

英国经济学家约翰·斯图亚特·穆勒主张把土地自然增长的价值，即不是由于土地改良而增加的价值一律归公。美国经济学家亨利·乔治（Geoge，1879）则在《进步与贫困》一书中明确指出，“土地价值不表示生产的报酬……它在任何情况下都不是占有土地者个人创造的，而是由社会发展创造的。因此，社会可以把它全部拿过来”，并提出了对地租收入课税100%（单一税）的思想。后来，单一税发展成部分土地税（Partial Land tax）、双比例税（Tworate Tax）或分割税（Split Tax），允许原土地所有者得到部分土地增值收益。多数国家通过课征开发土地增值税的形式，将部分土地增值收益收归国有（即社会共有），如英国土地开发税率为30%～60%，韩国和新加坡的税率为50%，中国台湾地区实行20%、30%和40%的三级累进税率；德国、法国和日本则通过政府行使优先购买权，预先取得公共利益需要的土地，从而由政府掌握土地开发后的增值收益。（注：参见王永慧、张丽：《农地发展权与失地农民利益保护》，《农业经济》2007年第1期。）

2.国内对农地非农化增值收益分配的研究

目前，国内对于农地非农化增值收益分配主要有“涨价归公论（或涨价基本归公论）”、“涨价归农论”两种不同观点。孙中山先生在阐述“涨价归公”的理由时指出：“土地价值之增加，咸受社会进步之影响……应归社会公有，庶合于社会经济之真理。”“地价高涨，是由于社会改良和工商业进步。……这种进步和改良的功劳，还是由众人的力量经营而来的，所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有。”周诚认为，农地“转非”之后的辐射性增值（其实现形式为用途转换性增值）完全来源于整个社会经济的发展，因而其应当基本归社会所有，而不应归原农地所有者或农转非之后的土地使用者所有，否则，皆有失公平合理。（注：参见周诚：《论农地转非自然增值的合理分配》（征求意见稿），第3页。）

持“涨价归农论”者也不乏其人。张小铁主张以非农建设用地价格对被征地农民进行补偿，他认为必须承认土地所有者有权得到由农地转变为非农地产生的级差地租，中国限制农地向非农地转变使部分农民为了社会利益牺牲了个人利益，当规划确定将农地转为非农地时，非农地应该进入市场交易，政府可以通过价格管制和税收对土地增值收益进行调节。（注：参见张小铁：《市场经济与征地制度》，《中国土地科学》1996年第1期，第16~19页。）周其仁认为，农地产权人（包括所有者和承包经营者）权利本身的价值，不是由农地资源成本决定的，而是产权人在“值”的条件下放弃使用土地的经济补偿，要高于农民自己种地的收益。（注：参见周其仁：《农地征用垄断不经济》，《中国改革》2001年第12期，第28~29页。）郑振源认为，应对被征土地按改变用途后的市价全额补偿，失地农民得到全额补偿（市地价格）后，应缴纳土地增值税，把因社会进行基础设施建设（从而改良了区位和环境）而增加的土地价值归还社会。（注：参见郑振源：《征地制度需要改革》，《中国土地科学》2000年第10期。）温铁军认为，土地转移过程中的增值收益应主要返还给农业和农民，否则必将造成土地、资本等稀缺要素加速流出农业，重演导致农业衰落和小农破产的又一次历史性剥夺。（注：参见温铁军：《农地制度安排与交易成本》，《战略与管理》1998年第4期。）

3.关于中国征地补偿制度的研究

林毅夫认为，中国的征地制度应该走出计划经济的窠臼。（注：参见林毅夫：《征地：应走出计划经济的窠臼》，《中国土地》2004年第6期。）在计划经济时代，政府以较低的补偿和转工安置将农地征为国有问题不大，但是从计划经济转向市场经济后，政府已经不负责被征地农民的就业安置了，农民的失落感非常强，各地的农民抗议层出不穷。他主张，一方面是要学习发达国家在快速的现代化、工业化过程中解决将农业用地变为工业用地问题的国际经验，包括法律制度框架以及市场中介机制等；另一方面，全国各地尤其是经济发展比较快的地区要积极探索制度创新。李蕊认为，土地被征收意味着土地财产权的转移，是土地利益的重新分配。过分倚重行政权征地，忽视被征地农民的意愿表达和利益保护，是导致征地矛盾重重、冲突不断的根本原因。首先，要从优先考虑财产所有者权利及其重要性的角度来审视征地，而不能只在行政法的理论框架下考虑这个问题。其次，征地法律需在宪法层面予以完善。具体来说，提出征地补偿条款是公权力与私权利划定的界限，要将财产保障规范体系列于宪法总纲；在公民基本权利与义务中增加征地补偿原则和法律正当程序；建立征地中违宪审查制度，及时纠正征地中的“恶法”。（注：参见李蕊：《中国土地征收制度研究》，中国人民大学博士学位论文，2005。）严金明认为，应在宪法将“土地征用”改为“土地征收”和“土地征用”的基础上，对一般公共事业项目、特殊公共利益项目和非公共事业项目的用地模式进行重构；将征地价格与市场价格挂钩，按市场价格对被征地农民进行补偿，同时，政府通过土地增值税的方式对农地非农化增值收益进行调节。（注：参见严金明：《大陆征地制度：历史演变、问题评析与制度改革设计》，中国大陆与港澳台地区土地可持续利用学术研讨会论文集，2004。）

4.关于集体建设用地流转收益分配研究

周建春等（2005）认为，乡（镇）、村、村民小组三级农民集体的土地所有权地位平等，不存在隶属关系，集体建设用地流转收益应根据产权关系进行分配。（注：参见周建春：《农地发展权的设定及评估》，《中国土地》2005年第4期，第22~23页。）刘守英（2012）认为，在法律上应当明确集体经济组织在土地流转中只是起中介作用，不得截留属于承包农户的地租。（注：参见刘守英、周飞舟、邵挺：《土地制度变革与转变发展方式》，北京，中国发展出版社，2012。）吕萍等（2005）认为，地方政府既不是集体土地所有者也不是土地使用者，没有理由直接参与流转收益分配。（注：参见吕萍等：《征地区片综合地价确定方法实证研究》，《中国土地科学》2005年第12期。）王文等（2013）认为，集体土地流转收益分配要处理好地方政府与农村基层组织之间、集体经济组织与集体成员之间、规划限制下土地权利人之间、城市居民与农村居民之间、发达地区与粮食主产区之间的利益均衡关系。（注：参见王文、洪亚敏、彭文英：《中国农村集体建设用地流转收益关系及分配政策研究》，北京，经济科学出版社，2013。）

5.农地非农化外部性补偿的研究

俞奉庆、蔡运龙等（2003）认为，耕地资源的总价值远远大于其直接的经济价值，耕地资源还具有巨大的社会价值和生态价值。耕地价值分配机制不合理直接导致了耕地向非农用途的无序转变，保护耕地的关键在于内化耕地资源的总价值，运用修正的边际效用价值论评估耕地资源总价值。（注：参见俞奉庆、蔡运龙：《耕地资源价值探讨》，《中国土地科学》2003年第3期，第3~9页。）诸培新、曲福田等从资源环境经济学角度考察了土地征用补偿价格的构成，认为对土地间接使用价值和存在价值的补偿应支付给社会利益的代表——国家，由国家定向用于生态环境建设，以弥补土地征用对生态环境的破坏。任浩、郝晋珉等研究了剪刀差对农地价格的影响，并提出了对农地实际纯收益进行工农业剪刀差修正的思路和方法。（注：参见任浩、郝晋珉：《剪刀差对农地价格的影响》，《中国土地科学》2003年第6期。）当城市户口对农民没有吸引力的时候，农民的生存只依存于土地，外部制度环境的巨大变化进一步使土地对于农民的保障功能远远超过其生产功能。

6.关于征地补偿安置标准的研究

吕萍等对征地区片综合地价确定方法进行了实证研究，提出了征地补偿的方法，比如地价折中法、社会保障价格法、地价构成法、预期收益还原法等。（注：参见吕萍等：《征地区片综合地价确定方法实证研究》，《中国土地科学》2005年第12期。）刘卫东、彭俊对征地补偿费用标准的确定进行了研究，分别从失地农民土地财产权益的实际损失补偿和政府出让土地价格对于土地征用补偿的支付能力的角度进行了对比分析，提出征地补偿费应该包括土地的机会成本、城市居民最低生活保障待遇、失地农民再就业培训费、为失地农民创造就业机会的基本投资差额等。（注：参见刘卫东、彭俊：《征地补偿费用标准的合理确定》，《中国土地科学》2006年第2期。）

7.关于农地非农化增值收益分配调控的研究

国外关于农地非农化政府调控的文献并不多见，农地非农化的配置主要通过市场机制来完成，政府仅对市场配置土地的外部性进行间接的调节，调节的手段包括土地用途管制、对农地开发行为征税、发放可交易的农地占用指标和发展权流转等。近年来，国外对农地非农化调控的研究主要集中在城市化与农业区保护、城市发展对土地管理的影响、农地与非农化竞用冲突调节的实证研究方面。代表性著作有美国布莱恩特（Bryant C.R.，1982）等著的The Citys Countryside：Land and Its Management in the RuralUrban Fringe，美国理查德（Richard T.，1992）著的Agriculture Polices for Urban Fringe in the United States，比利时奥斯卡（Oscar R.P.，1995）的博士论文Land Use Conflicts and Planning Strategies in Urban Fringe等。

国内关于农地非农化增值调控的研究，主要集中在农地非农化政府配置导致效率损失和社会公平程度降低、农地非农化对农地保护和生态环境造成的不利影响、集体农地自发交易造成农地非农化效率损失和负外部性等方面。诸培新认为，从土地作为生产要素投入效率的角度分析，通过市场配置农地非农化可以实现公平交易，保护供求双方的合法权益，更重要的是可以保证农地非农化配置的效率。作为重要的社会公共资源，土地需求是无限的但其供给是有限的，单纯依靠市场机制配置土地是有局限性的，有可能导致社会和环境方面的损失，这些损失是难以用货币来衡量的。因此，在农地转为城市建设用地的配置过程中，引入着眼于土地的社会效果的控制机制是有必要的。（注：参见诸培新：《农地非农化配置：公平、效率与公共福利》，北京，中国大地出版社，2006，第24页。）陈志刚等认为，由耕地非农化所引致的非农建设用地扩张、耕地开垦以及耕地集约利用等土地利用行为的变化最终会引起土地资源的退化，包括水土流失和土地沙化加剧、土壤质量退化以及土地污染加剧等。（注：参见陈志刚、王青：《转型期中国耕地非农化与土地退化的实证分析》，《中国人口·资源与环境》2005年第5期。）贾生华等认为，城乡交错区的农地使用权市场十分活跃，集体出让农地是农地使用权市场的主要供给方式，而农户之间的农地自发交易则存在着期限短、无正式契约等特征。农户对土地产权的不稳定预期和缺乏运行良好的市场中介机构阻碍了城乡交错区农地使用权市场的进一步发育。（注：参见贾生华等：《城乡交错区农地使用权市场的实证研究》，《中国软科学》2003年第2期。）

8.关于农地非农化增值收益分配的实证研究

中国正处于城镇化和农地非农化的高速发展时期，关于农地非农化问题的实证研究主要集中在失地农民得到的补偿安置、征地补偿的实践、农地非农化的补偿、利益分割和农地非农化增值收益分配的实践等方面。康钧、张时飞（2005）对京郊失地农民的生存状况进行了调查研究，指出北京市政府针对失地农民主要采取了四种安置方式：一是招工安置“农转工人员”； 二是货币安置“农转居自谋职业人员”；三是留地安置“农转居人员”；四是“社会保障安置”超转人员。（注：参见康钧、张时飞：《京郊失地农民生存状况调查报告》，《中国改革》2005年第5期，第68~71页。）孙雷（2004）对中国城镇化进程中的土地征用补偿机制进行了研究，提出了土地征用补偿的理论边界和现实边界，进而提出了土地征用补偿结构优化理论，并运用该理论模型对浙江嘉兴、江苏昆山的征地补偿典型案例进行了实证分析。（注：参见孙雷：《中国城市化城镇化进程中土地征用补偿机制研究》，南开大学博士学位论文，2004。）张富（2005）对北京市的征地补偿和利益分割问题进行了研究，分析了北京市征地补偿中利益分割的不同模式，如保险安置补偿模式、“以租代征”模式、绿化带土地置换模式等。（注：参见张富：《北京市征地补偿与利益分割机制研究》，中国农业大学硕士学位论文，2005。）北京市国土资源管理局顺义区分局制定了《顺义区土地收购储备工作实施细则》，该细则规定： “为保证原土地所有者的利益，待土地进入土地交易市场公开交易并取得收益后，政府对原土地所有者实行二次补偿，即将政府收益扣除土地出让金后的20%～30%返还给原土地所有者，剩余部分作为土地增值收益归政府所有。”

1.2.4 农地非农化增值收益分配研究述评

国外对农地非农化的经济规律和规模效益等认识较早，目前该领域研究的重点已经转向了对生态环境的影响和土地资源利用的代际公平等方面。国内关于农地非农化经济规律的研究较晚，目前的研究主要集中在农地非农化的动力、制度、外部性（如耕地锐减、环境恶化、土地资源浪费等）、经济利益分配、失地农民的社会保障等方面。

对农地非农化增值机理的研究，中国内地与中国港台地区及国外有明显差异。国外或中国港台地区注重对土地增值规律的模型解释和实证分析，而中国内地的研究则刚开始对土地增值的原因、动力、表现形式和制度影响进行定性的、概念性的分析。

中国与其他发达国家或地区对农地发展权的界定、性质、归属和收益分配等方面的认识存在明显不同。美国的农地发展权归农地所有者，并通过发展权的流转，实现农地非农化增值收益的市场分配，政府只通过税收调节收入分配，实现外部性补偿；法国通过先买权，把一定范围内的农地非农化收益赋予农地所有者，其余部分归国家；英国通过发展权国有化，以征收土地开发增值税的方式，把农地非农化增值收益在国家和农地所有者之间进行分割。中国农地发展权研究起步较晚，尚未创设农地发展权，但现行农地开发制度隐含了农地发展权归国家的制度设计，国家征地只对农民的部分损失进行补偿，土地增值收益几乎全部归政府所有。目前关于农地发展权的探讨中，大家的观点倾向于农地发展权收益由国家和农地所有者分享。

国外虽然早就有农地非农化增值收益归社会的主张，但是现实中（尤其是当前）国家占有农地非农化增值收益的比例呈下降趋势，如英国的土地开发增值税率由100%下降到30%～60%，中国台湾地区实行的土地开发三级累进税率也由原来的40%、50%和60%分别下降到目前的20%、30%和40%，美国的土地开发税率则由各州政府确定，更为灵活。国内关于土地增值收益分配研究的重点集中于征地制度的社会环境、征地制度的正当性、提高征地补偿标准和改革征地制度等方面。可喜的是，有学者已经关注并研究了农地资源的生态价值和农地非农化的生态补偿。

国外多数农地的非农化是通过市场交易实现的，关于农地非农化的政府调控的研究较少，政府对农地非农化的干预，主要是针对市场配置土地的外部性进行间接的调节，调节的手段包括土地用途管制、对农地开发行为征税、发放可交易的农地占用指标和发展权流转等。国内对农地非农化调控的研究相对滞后，由于农地非农化多是由政府主导并推动的，市场对土地资源配置的作用不充分，因而研究热点主要集中在农地非农化导致政府配置的效率损失和社会公平程度降低、农地非农化对农地保护和生态环境造成不利影响、集体农地自发交易造成农地非农化的效率损失和负外部性等方面。因此，应该完善中国农地非农化增值收益分配制度，构建农地非农化增值收益分配的市场机制。